租房新规下月实施，租金会直接涨20％吗？“房东税”到底谁承担？

9月15日，《住房租赁条例》正式施行，这部旨在规范国内住房租赁市场的行政法规，本应为房东与租客带来更稳定的租赁环境，却意外引发了网友对\"房租上涨\"的集中担忧。争议焦点集中在条例第8条——要求租赁合同实名签订并备案的规定，被认为可能成为税务部门征收\"房东税\"的依据，进而导致房东通过提高租金将税费转嫁给租客。

这一担忧看似合理，但深入分析\"房东税\"的实际构成与当前市场环境后，不难发现房租大幅上涨的可能性极低。

首先需要明确的是，我国并无\"房东税\"这一独立税种，所谓\"房东税\"实为与租房相关的系列税费的民间统称。

从具体税目看，增值税在普通租房场景中几乎可忽略不计。根据现行政策，小规模纳税人月销售额未超过10万元（对应季度30万元）可免征增值税，按照5%的增值税率倒推可知月租金得上百万元了。

你就说普通个人出租住房的月租金怎么可能那么高？因此个人租房取得收入的增值税可以认定为零。

第二种“房东税”是个人所得税，该税种也是\"房东税\"的核心部分。

根据《个人所得税法》，财产租赁所得适用20%的比例税率，但实际执行中有多重优惠。一方面，租金收入可扣除合理成本（如装修费、维修费等）后计算应纳税所得额；另一方面，个人出租住房还享受税收优惠，扣除成本后的应纳税所得额按10%税率征收。

以月租6000元为例，至少可扣除1200元成本，剩余4800元按10%税率计算，个税为480元；若算上房子的装修成本，实际应纳税所得额可能降至4000元以下甚至更低，对应个税不到400元。

房产税方面，个人出租住房的税率为4%，还是以6000元月租计算，房产税为240元。

将增值税（免税）、个税、房产税相加，\"房东税\"总额约为600-700元，占租金的比例为10%-12%。若在三四线城市，月租不到2000元的情况下，扣除相关成本后的负税率更低，\"房东税\"总额或不足150元，负税率不超过7.5%。

更关键的是，实际征收中还存在\"核定征收\"的简化政策。考虑到部分个人房东难以准确核算租房成本，多地税务部门在计算“房东税”里最多的个人所得税时允许按租金收入的5%-10%核定应纳税所得额，河北税务局就发布过相关规定。

还是以6000元月租金为例，按照10％的应纳税所得额算只需要对600元租金征税，税率也是10％，个人所得税只有60元。这一政策大幅降低了实际税负，使得\"房东税\"远低于网友担忧的20%，总体税率甚至连10％都不到。

即便税费真实存在，最终是否由租客承担还需看市场供需。2021年前，楼市处于卖方市场，房价与租金持续上涨，房东话语权较强，涨租相对容易；但2021年后，楼市进入调整期，多数地区房价与租金同步下跌，市场转为买方市场，租客选择增多，房东若随意涨租可能导致租客流失。因此，\"房东税\"更可能由房东自行承担，或双方共同分担但房东承担主要部分。

当然，一线城市核心区域是例外。这类区域因房源稀缺、需求集中，租客对租金上涨的敏感度较低，即使租金小幅上涨（如10%）也较易被接受，因此该区域或存在税费转嫁的可能。但整体来看，全国大部分地区的租赁市场已从\"房东主导\"转向\"租客选择\"，在供需关系转变的背景下，房租大幅上涨缺乏市场基础。

综上所述，《住房租赁条例》的施行虽可能增加房东的税务成本，但实际税负远低于网友预期，且在当前市场环境下，房东难以通过涨租将税费完全转嫁给租客。规范租赁市场与稳定房租并非对立，条例的落地更可能促进租赁关系的长期健康，而非引发房租失控上涨。

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